仲量聯(lián)行（紐交所股票代碼：JLL）最新研究表明， 在政策扶持、人才引領(lǐng)、資本加持的多重推動(dòng)下，生命科學(xué)物業(yè)無(wú)疑是近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。生命科學(xué)行業(yè)的持續蓬勃發(fā)展，帶來(lái)旺盛的研發(fā)、辦公需求；但鑒于該行業(yè)對物業(yè)的專(zhuān)業(yè)性和個(gè)性化要求較高，真正符合需求的物業(yè)依然稀缺。未來(lái)，生命科學(xué)物業(yè)市場(chǎng)將呈現成交活躍、租金穩中有升的態(tài)勢。
政策驅動(dòng)，生命科學(xué)行業(yè)的租賃需求激增
政策扶持無(wú)疑是行業(yè)發(fā)展最大的推進(jìn)力。仲量聯(lián)行發(fā)布的《上海生命科學(xué)物業(yè)市場(chǎng)機遇與展望》白皮書(shū)中指出，圍繞"改革"和"創(chuàng )新"兩大主題，相關(guān)政策的密集出臺從多維度推進(jìn)生命科學(xué)定位升級，構建產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。"十四五"規劃中，生物醫藥行業(yè)的戰略性新興產(chǎn)業(yè)定位再次被強調，相關(guān)政策驅動(dòng)醫療器械、創(chuàng )新藥等賽道提速發(fā)展。藥品審批流程優(yōu)化、藥物上市周期進(jìn)一步縮短，2021中國批準上市新藥數量達83 個(gè)，接近2016年的六倍。
高端人才更是核心資源，各級政府從簽證、落戶(hù)、補貼等各個(gè)方面加強對海外高端人才的吸引力度。領(lǐng)英2021年人才報告顯示，在生物技術(shù)、制藥與醫療器械行業(yè)中，從生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先的國家，如美國和英國流入中國的人才是中國流出至該國人數的2.30倍和2.26倍。
在生命科學(xué)行業(yè)高速發(fā)展的帶動(dòng)下，研發(fā)型辦公物業(yè)作為生命科學(xué)企業(yè)研發(fā)實(shí)驗的唯一空間載體，租賃需求增長(cháng)迅猛，為產(chǎn)業(yè)園區的蓬勃發(fā)展帶來(lái)了新機遇。以上海為例，生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求持續擴張。仲量聯(lián)行行業(yè)需求分布統計數據顯示，生命科學(xué)企業(yè)的租賃需求在所有行業(yè)的占比中，從2020的13%攀升到2021年的26%，成為最主要的需求來(lái)源之一。在北京，自2020年7月至今，北京藥品生產(chǎn)企業(yè)新增259家，而在此之前注冊的企業(yè)僅有7家，尤其是小型初創(chuàng )型藥品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)數量激增。這些企業(yè)內部產(chǎn)品、資本、收益具備加速增長(cháng)潛力，也帶來(lái)生命科學(xué)不動(dòng)產(chǎn)布局和擴張需求。
2020-2021年上海核心型產(chǎn)業(yè)園區需求行業(yè)分布
不僅是國內生命科學(xué)企業(yè)快速發(fā)展、尋租擴張，已占據行業(yè)頭籌的外企巨頭也不甘落后。"我們發(fā)現，前幾年已經(jīng)有些放慢腳步的外資藥企巨頭，看到這一波疫情后中國市場(chǎng)巨大的成長(cháng)性，又開(kāi)始發(fā)力，做相應擴張，" 仲量聯(lián)行產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部生命科學(xué)行業(yè)負責人毛欣表示。一方面中國市場(chǎng)和政策的環(huán)境因素助力，另一方面中國生命科學(xué)企業(yè)的快速發(fā)展，也讓外企巨頭感受到壓力。因此可以看到，外資醫藥企業(yè)在中國的擴張需求依然活躍。
企業(yè)擴租，供需兩旺成交活躍
租賃需求的持續增長(cháng)，讓已成氣候的產(chǎn)業(yè)園區炙手可熱、全面開(kāi)花。在上海，除了張江核心板塊仍然是生命科學(xué)企業(yè)租賃需求最活躍的區域外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產(chǎn)業(yè)園區憑借各自產(chǎn)業(yè)定位、扶持政策等資源，受到企業(yè)青睞。
"尤其是張江核心板塊逐漸飽和后，很多企業(yè)一方面不得不擴張，另一方面又不想離開(kāi)張江板塊的聚能輻射范圍，因此周康、臨港等鄰近的產(chǎn)業(yè)園區成為企業(yè)擴租、搬遷的首選。"仲量聯(lián)行上海研究部董事丁婷表示。例如一家知名的美國醫療科技企業(yè)，近期決定將一個(gè)原本打算放在美國的新項目落地上海，在臨港擴租8000平方米。另一家生命科學(xué)外資企業(yè)，之前國外總部偏于謹慎，放緩在華擴張腳步，然而看到疫情后中國市場(chǎng)的發(fā)展，又決定積極推進(jìn)其在華研發(fā)中心建設，最終落定上海外高橋3000多平方米物業(yè)項目。
中小型藥企、藥廠(chǎng)發(fā)展到一定規模將遵循龍頭企業(yè)布局規律，對企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)展結構性調整，將總部與前端職能部門(mén)遷至市中心的優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓，形成產(chǎn)業(yè)聚集效應；同時(shí)更增加研發(fā)投入、擴大專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)，催生新增租賃需求向產(chǎn)業(yè)園區回流，承租選擇也將集中在落地政策較優(yōu)區位。"需求端的推動(dòng)下，各地生命科學(xué)園區項目加速推進(jìn)。"丁婷表示，未來(lái)三年，僅上海就預計推出160萬(wàn)平方米生物醫藥物業(yè)新增供應。
在北京，受政策規劃引導，生命科學(xué)園區主要布局在北部的昌平區、海淀區及南部的大興區和經(jīng)開(kāi)區，形成以中關(guān)村示范區"一區十六園"中五大生命產(chǎn)業(yè)園為核心的產(chǎn)業(yè)格局。成熟的需求集中度與政策資源吸引著(zhù)社會(huì )資本進(jìn)一步參與投入，在周邊地塊注資開(kāi)發(fā)新項目，這些項目也大多受生命科學(xué)相關(guān)政策紅利覆蓋。
2022年，大興生物醫藥基地計劃大幅擴容9.1平方公里規劃面積，打造"中國藥谷"，現已有"藥谷一號"、"愛(ài)生科技園"等十多個(gè)項目處于籌備期，總規劃建筑面積達數十萬(wàn)平方。同時(shí)，在大興國際機場(chǎng)片區也有政府引導開(kāi)發(fā)的三個(gè)新項目，總建面規劃22.9萬(wàn)平方米。大興臨空經(jīng)濟區有望成為北京下一個(gè)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)區域，在區位上可與大興生物醫藥基地達成資源互通，共同興盛。
依然稀缺，未來(lái)租金走勢穩中有升
仲量聯(lián)行數據顯示，盡管供應放量，這些項目中大部分已被生命科學(xué)企業(yè)預租或定制，整體市場(chǎng)在建項目70%的面積已被預租或自用。短期內，研發(fā)辦公物業(yè)仍將保持供不應求的趨勢，可租賃面積仍非常有限。
生命科學(xué)研發(fā)物業(yè)最大的特點(diǎn)就是由于行業(yè)的特殊性，研發(fā)往往有嚴格的環(huán)境標準和建筑參數要求，這是造成此類(lèi)物業(yè)稀缺最大的瓶頸。與普通辦公樓或傳統產(chǎn)業(yè)園區不同的是，考慮到在研發(fā)過(guò)程中排放的"固"、"液"、"氣"等物質(zhì)對于周邊環(huán)境造成的不良影響，對于有實(shí)驗研發(fā)需求的生命科學(xué)企業(yè)而言，其租賃的研發(fā)辦公空間是否滿(mǎn)足環(huán)境影響評價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)"環(huán)評"）要求，對企業(yè)入駐有決定性影響。由于市場(chǎng)上帶環(huán)評的研發(fā)項目供應有限，租戶(hù)往往遇上"無(wú)房可租"的困境。
同時(shí)，相較于傳統辦公物業(yè)，研發(fā)辦公物業(yè)需額外滿(mǎn)足更多的建筑參數，生命科學(xué)企業(yè)通常需要配備廢水處理池、新風(fēng)系統、通風(fēng)櫥等；同時(shí)，在層高、供電量及承重等基本建筑參數方面亦有更高的要求。以承重要求為例，不僅需要強度更高的樓板，對空調及通風(fēng)系統的較高要求也使得樓頂需安置數量較多的機組，因此對樓頂的承重要求也相對較高。再比如，雖然可拆卸樓板對很多生命科學(xué)企業(yè)來(lái)說(shuō)并非必選，但考慮到生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)賽道的寬泛，這項參數對于需裝配大型實(shí)驗設備的企業(yè)來(lái)說(shuō)仍十分重要。
項目的專(zhuān)業(yè)性和個(gè)性化要求導致其稀缺性，也是市場(chǎng)租金普遍較高的重要原因。以上海張江核心區為例，樣本項目租金2016-2021年五年復合增長(cháng)率達6.8%，截至2021年四季度，樣本項目與周邊傳統項目比，溢價(jià)接近20%。
仲量聯(lián)行預測，雖然供應增加，未來(lái)3年上海生命科學(xué)物業(yè)空置率仍將保持在低于5%的水平，仍有超60%的租戶(hù)愿意支付10-20%的租金溢價(jià)，研發(fā)物業(yè)的租金仍將穩步上漲。
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